Publicado em 14 de outubro de 2026 | Reforma Tributária | Locação de Imóveis

A partir de 1º de dezembro de 2026, alugar um imóvel passa a gerar nota fiscal. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, fixou o calendário de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos da reforma tributária, e a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis ficaram na leva de dezembro. A venda de imóvel também entrou: passa a ser documentada pela Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, o modelo 77.

O detalhe que costuma passar despercebido é que a obrigação de emitir começa antes da cobrança do imposto. O IBS e a CBS só incidem efetivamente a partir de 2027, com destaque nos documentos a partir de janeiro daquele ano. Dezembro, portanto, é um mês de emissão sem tributo. Mas não é um mês neutro: é nele que o locador de contratos antigos faz uma escolha que não poderá ser desfeita.

O que muda em 1º de dezembro de 2026

O ato organizou a entrada dos documentos fiscais em ondas. Na de dezembro estão:

1. Locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, que passam a ser documentados por NFS-e.
2. Alienação de bens imóveis, documentada pela NF-e ABI, modelo 77.
3. Taxas condominiais, que também entram nessa data.

Para os contribuintes optantes pelo Simples Nacional, o início foi fixado em 1º de janeiro de 2027. E o destaque dos valores de IBS e CBS nos documentos acompanha o início da incidência efetiva, em janeiro de 2027.

Quem precisa emitir e quem fica de fora

A obrigação alcança quem é contribuinte de IBS e CBS no regime regular. E aqui está o ponto que mais gera confusão entre proprietários.

A Lei Complementar nº 214/2025 não transformou todo locador em contribuinte. Pelo artigo 251, a pessoa física que aluga imóveis só se torna contribuinte quando reúne dois requisitos ao mesmo tempo: receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos locados.

Em outras palavras: o proprietário que tem um, dois ou três imóveis alugados permanece fora do IBS e da CBS, independentemente do valor — e, por consequência, fora da obrigação de emitir nota fiscal.

Para as pessoas jurídicas a história é outra. Holdings imobiliárias, empresas patrimoniais e administradoras que exploram imóveis próprios são contribuintes e emitem documento fiscal desde o primeiro dia.

Há ainda um alívio específico para a locação residencial: o artigo 260 prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel de uso residencial, deduzido da base de cálculo.

A base de cálculo: o que entra e o que fica de fora

A base é o valor da operação, que abrange o aluguel e as demais contraprestações devidas pelo locatário — inclusive juros, multas, acréscimos, encargos e variações monetárias cobrados pelo locador.

Ficam de fora da base o IPTU, os demais tributos e emolumentos que incidem sobre o imóvel e as despesas de condomínio. O IBS e a CBS também não compõem a própria base: são calculados “por fora”. E a locação de imóveis conta com redução de 70% nas alíquotas, prevista no parágrafo único do artigo 261 da LC 214/2025.

A escolha irreversível da primeira nota

O artigo 487 da LC 214/2025 criou um regime opcional de transição para contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis por prazo determinado firmados antes da publicação da lei, em 16 de janeiro de 2025. Nesse regime, o contribuinte recolhe 3,65% sobre a receita bruta recebida, sem apropriar créditos vinculados ao imóvel — tratamento equivalente ao do antigo regime cumulativo de PIS e Cofins.

Os requisitos variam conforme a destinação do imóvel:

1. Contratos não residenciais: contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registro em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025. Alternativamente, o contrato pode ser disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.
2. Contratos residenciais: contrato firmado até a publicação da lei, com data comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento. O regime vale até o término do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

O Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta a CBS, viabilizou a segunda hipótese dos contratos não residenciais: a opção é exercida na emissão do primeiro documento fiscal com o regime aplicado — ou seja, em 1º de dezembro de 2026 — e é irretratável para todo o período do contrato.

Quem não registrou o contrato em cartório até o fim de 2025, portanto, não perdeu necessariamente o direito ao regime. Mas a janela para exercê-lo é a primeira nota, e a decisão não comporta arrependimento.

Dois cuidados acompanham a opção: guardar o contrato pelo prazo prescricional, porque o fisco pode verificar os requisitos e lançar diferenças de ofício, e aceitar que o regime implica abrir mão dos créditos vinculados ao imóvel e do redutor social.

3,65% ou regime regular: a conta que precisa ser feita

Não existe resposta única. As projeções divulgadas no mercado trabalham com uma alíquota de referência em torno de 28%, o que levaria a alíquotas efetivas aproximadas de 2,79% para a CBS e 5,61% para o IBS depois da redução de 70%. Como a cobrança do IBS é progressiva a partir de 2029, aumentando gradualmente até a cobrança integral em 2033, essas projeções indicam que a carga do regime regular só superaria os 3,65% por volta de 2030.

É preciso tratar esses números com reserva: a alíquota de referência ainda não foi fixada em norma, e qualquer simulação é estimativa.

O que já se pode afirmar é quais fatores pesam na decisão: o prazo remanescente do contrato, o perfil de despesas do locador e o volume de créditos atrelados ao imóvel. Contratos com prazo longo pela frente tendem a se beneficiar mais do regime especial; operações com muitos créditos a tomar podem apontar no sentido oposto. A análise é contrato a contrato.

O impacto prático

Para o proprietário pessoa física. A maioria continua fora. Quem passa dos dois limites precisa verificar a elegibilidade ao regime especial antes de dezembro.

Para holdings e empresas locadoras. Emissão obrigatória desde o primeiro dia e decisão irreversível por contrato. É o grupo com mais a perder por falta de preparo.

Para administradoras e corretores. Cada aluguel passa a gerar documento fiscal, com reflexo em sistemas, prazos e rotina de repasse ao proprietário.

Para os contratos em vigor. Muitos não têm cláusula sobre os novos tributos. A negociação sobre o repasse ao locatário — que, sendo contribuinte, pode aproveitar créditos — precisa acontecer ainda em 2026.

Para quem vende imóvel. A NF-e ABI é o item menos comentado do calendário e merece a atenção de incorporadoras e de quem opera alienações em volume.

O que fazer agora

1. Verificar se há sujeição ao IBS e à CBS: para pessoa física, conferir receita do ano anterior e número de imóveis locados; para pessoa jurídica, partir da premissa de que há.
2. Levantar os contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 e separar os de prazo determinado.
3. Conferir, nesses contratos, a prova de data certa e, nos não residenciais, o registro em cartório até 31 de dezembro de 2025.
4. Simular, contrato a contrato, o regime especial de 3,65% e o regime regular, considerando prazo remanescente e créditos.
5. Revisar as cláusulas sobre tributos, reajuste e repasse de encargos, antecipando a negociação com o locatário.
6. Preparar a emissão: sistema, cadastro e rotina de NFS-e, além da NF-e ABI para quem aliena imóveis.
7. Organizar a guarda dos contratos e dos comprovantes que sustentam a opção.
8. Buscar orientação de um advogado e de um contador de confiança antes de exercer a opção, porque ela não pode ser revista.

Conclusão

O calendário de dezembro parece, à primeira vista, uma exigência burocrática antecipada: emitir nota sem imposto a pagar. Mas a reforma tributária colocou nessa primeira emissão uma decisão de longo prazo, que acompanhará o contrato até o fim.

Para quem aluga imóveis como atividade, outubro e novembro são os meses de fazer a conta — levantar contratos, checar requisitos e comparar regimes. Em dezembro, a escolha já terá sido feita, com ou sem análise. A diferença está em chegar lá sabendo qual se quis fazer.

Vale uma ressalva: a regulamentação da reforma segue em curso, e o próprio Ato Conjunto nº 4/2026 previu ato posterior sobre o programa de conformidade na emissão de documentos fiscais em 2026.