Publicado em 15 de setembro de 2026 | Imobiliário | Distrato e Incorporação

Quem compra um imóvel na planta e desiste do negócio no meio do caminho sabe que não vai receber de volta tudo o que pagou. A dúvida sempre foi outra: quanto a incorporadora pode reter? Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) validaram cláusulas que permitem reter até 50% dos valores pagos, desde que o empreendimento esteja sob o regime de patrimônio de afetação e o contrato seja posterior à Lei do Distrato.

O tema, porém, ainda não está encerrado. Houve decisões em sentidos diferentes dentro do próprio tribunal, e a Segunda Seção do STJ afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.466). Entender esse cenário é essencial para quem está comprando, vendendo ou pensando em desistir de um imóvel na planta.

O cenário: o comprador que não consegue seguir com o contrato

A situação mais comum é conhecida. O comprador assina a promessa de compra e venda, paga a entrada e algumas parcelas, e depois perde a capacidade de continuar pagando, seja por desemprego, queda de renda ou mudança de planos.

Nesses casos, o desfazimento do contrato é considerado de responsabilidade do comprador. Isso vale mesmo quando a causa é uma dificuldade financeira involuntária. Em outras palavras: o motivo pode ser compreensível, mas juridicamente a iniciativa do rompimento é de quem comprou.

Antes de 2018, não havia regra legal específica sobre quanto a incorporadora poderia reter. A jurisprudência costumava admitir percentuais entre 10% e 25% dos valores pagos, analisados caso a caso.

O que mudou com a Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, alterou a Lei das Incorporações (Lei 4.591/1964) e criou dois regimes de retenção quando o desfazimento ocorre por culpa do comprador:

1. Regime comum: a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos, e a devolução do restante deve ocorrer em até 180 dias contados do desfazimento.
2. Regime do patrimônio de afetação: a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos, e a devolução ocorre em até 30 dias após a liberação do imóvel pela prefeitura ao fim da obra.

O patrimônio de afetação é um mecanismo que separa o dinheiro de cada empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Os recursos daquela obra só podem ser usados nela. A ideia é proteger o conjunto de compradores: se a incorporadora enfrentar problemas em outros projetos, aquela obra continua protegida.

A lógica da retenção maior é justamente essa. Quando um comprador desiste, a obra precisa seguir para atender todos os demais, e a incorporadora não sabe quando nem por quanto conseguirá revender a unidade.

As duas leituras que dividiram o STJ

Mesmo com a lei, a discussão chegou dividida ao STJ.

De um lado, a Terceira Turma chegou a decidir, em 2025, que nas relações de consumo o Código de Defesa do Consumidor prevaleceria e a soma dos descontos deveria respeitar o teto de 25% dos valores pagos, mesmo em empreendimentos com patrimônio de afetação. Foi o caso do REsp 2.222.022/MS, julgado em dezembro de 2025. O argumento é que reter metade do valor pago colocaria o consumidor em desvantagem exagerada.

De outro lado, a Quarta Turma vem reconhecendo a validade da retenção de até 50%. O fundamento é que a Lei do Distrato é uma norma especial, editada décadas depois do Código de Defesa do Consumidor, justamente para tratar das particularidades das incorporações com patrimônio de afetação.

O que as decisões recentes afirmam

Em junho de 2026, a Quarta Turma, por unanimidade, julgou o AgInt no REsp 2.159.971/SP e afirmou que é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que expressamente pactuada, em contratos celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei 13.786/2018.

A decisão destacou dois pontos relevantes. Primeiro, a própria lei dispensa a incorporadora de provar prejuízo para cobrar a penalidade prevista no contrato. Segundo, o percentual legal já considera os riscos do empreendimento, o que afastou a redução judicial da penalidade com base no Código Civil naquele caso.

No mesmo período, a Terceira Turma também reformou decisão do Tribunal de Justiça de Goiás que havia reduzido a retenção de 50% para 25%, entendendo que o percentual previsto na lei para incorporações com patrimônio de afetação não é abusivo por si só.

O Tema 1.466: a palavra final ainda virá

Diante das divergências, a Segunda Seção do STJ afetou a questão ao rito dos recursos repetitivos. O Tema 1.466 vai definir se, nos contratos com patrimônio de afetação firmados após a Lei do Distrato, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas.

Na prática, isso significa que a tese a ser fixada terá efeito vinculante: juízes e tribunais de todo o país deverão segui-la. Enquanto isso, recursos sobre o mesmo assunto ficam suspensos. As decisões recentes indicam uma tendência, mas não substituem o julgamento do repetitivo.

O impacto prático para quem compra na planta

Alguns pontos já podem ser afirmados com segurança:

1. O percentual de 50% é um teto, não uma regra automática. O contrato pode prever percentuais menores ou escalonados.
2. Sem patrimônio de afetação, o limite é de 25%. A retenção maior depende desse regime.
3. Contratos anteriores à Lei do Distrato seguem outra lógica. O entendimento majoritário é de que a lei não se aplica a eles.
4. Se a culpa for da incorporadora, a devolução é integral. Atraso injustificado na entrega, por exemplo, afasta a retenção, conforme a Súmula 543 do STJ.
5. A negociação continua possível. Nada impede que comprador e incorporadora busquem uma solução antes do distrato, como a renegociação das parcelas.

O que fazer agora

1. Antes de assinar, verificar se o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação e se isso consta no contrato.
2. Ler com atenção a cláusula de desistência: qual percentual está previsto e se há escalonamento.
3. Para quem já pensa em desistir, reunir o contrato, os comprovantes de pagamento e o histórico da obra antes de qualquer decisão.
4. Acompanhar o julgamento do Tema 1.466, que pode confirmar ou ajustar o entendimento atual.
5. Buscar orientação de um advogado de sua confiança para avaliar o caso concreto.

Conclusão

A Lei do Distrato trouxe regras objetivas para um tema que por muito tempo dependeu apenas da jurisprudência. As decisões recentes do STJ indicam que a retenção de até 50% é válida quando há patrimônio de afetação, contrato posterior à lei e cláusula expressa.

Ainda assim, a definição vinculante virá com o Tema 1.466. Até lá, o contrato é o documento mais importante da relação: é nele que o comprador descobre quanto pode perder se precisar desistir.